Frag doch FlatyFind: Wie funktioniert der Best-Price-Algorithmus?

Preisentwicklung einer Einheit

Dynamische Preisanpassungen („dynamic pricing“) kennt man vor allem von Reiseveranstaltern oder Flugbuchungsportalen. Bis in die Immobilienwelt ist das Erfolgsprinzip des E-Commerce noch nicht vorgedrungen. Bis jetzt! Denn mit dem digitalen Vermarktungsassistenten FlatyFind haben wir einen Best-Price-Algorithmus entwickelt, der dynamische Preisanpassungen auch in der Immobilienvermarktung ermöglicht.

Aber wie genau funktioniert das? Darüber sprachen wir mit unserem Gründer Enrico.

Enrico, dynamic pricing ist eigentlich nichts Neues, für die Immobilienbranche aber schon. Woran liegt das? Ging es uns bislang einfach zu gut?

Nein, so weit würde ich nicht gehen. Es ist nur so, dass die „Immobilie“ ein durch und durch physikalisches Asset ist. Planung, Bau, Bewirtschaftung – das sind alles weitestgehend manuelle Tätigkeiten. Und das zieht sich eben bis zur Vermarktung. Um eine funktionierende dynamische Preisgestaltung zu schaffen, braucht man aber Daten. Und die bekommt man nur aus einem digitalen Prozess. Mit FlatyFind sind wir angetreten, die Immobilienvermarktung für den Wohnungsneubau zu digitalisieren. Ein wichtiges Feature und ein gewaltiger Vorteil dieses Ansatzes ist es, dass wir so eine dynamische Preisgestaltung ermöglichen: beispielsweise eben mit unserem Best-Price-Algorithmus.

Und wie funktioniert das?

Unsere Kunden stellen ihr Neubauprojekt mit einem interaktiven, von uns erstellten Wohnungsfinder auf ihrer Projekt-Webseite dar. Das ist ein drehbares 3D-Modell des entstehenden Projekts mit der dazugehörenden Wohnungsliste (Lesetipp: Wie entsteht eigentlich ein interaktiver Wohnungsfinder?). Interessenten können sich das künftige Objekt sowie Lage und Grundrisse der einzelnen Wohnungen anschauen und dann eine Anfrage stellen. Dieses Nutzerverhalten analysieren wir und unser Best-Price-Algorithmus erkennt unter anderem auf dieser Basis, ob bei einer Wohnung Preisanpassungen möglich sind.

Heißt also, je mehr Interessenten eine Wohnung anfragen, desto teurer kann diese angeboten werden?

Prinzipiell ja, doch ganz so simpel ist es nicht. Unser Algorithmus geht deutlich differenzierter ans Werk: Zunächst einmal wird nicht der reine „Klick“ gezählt, sondern auch die Dauer der virtuellen Besichtigung. Wie lange bleiben die Interessenten in welchem Stockwerk, wie lange werden bestimmte Wohnungsgrößen angesehen? Daraus ergibt sich ein erstes rudimentäres Ranking, welche spezifische Wohnung und welcher Wohnungstyp die höchste Nachfrage erfährt.

Und die am meisten nachgefragte Wohnung kann dann teurer angeboten werden?

Auch das wäre zu simpel. Ein Preis hängt neben der Nachfrage auch vom Angebot ab. Wir analysieren also zusätzlich Umgebungsdaten, etwa von den gängigen Portalen. Zu welchen Preisen werden Wohnungen in der Umgebung angeboten, verkauft und vermietet? Das gibt Hinweise darauf, ob die angebotene Wohnung marktgerecht bepreist ist oder Anpassungsbedarf besteht.

Nachfrageverlauf einer Einheit
Der Best-Price-Algorithmus von FlatyFind bezieht unter anderem die Nachfrageentwicklung mit ein.

Und wenn die Wohnungen in der Umgebung generell zu teuer angeboten werden?

Wenn die Analyse des Marktangebots vorliegt, wertet der Algorithmus im nächsten Schritt das Angebot im Projekt selbst aus und setzt es ins Verhältnis zur Nachfrage. Wenn auf einem Stockwerk von acht 3-Zimmer-Wohnungen schon sieben verkauft wurden, wird das Angebot auf Projektebene „knapp“. Wenn im Projekt die 4-Zimmer-Wohnungen stark nachgefragt sind, hat das auch eine Implikation auf eine mögliche Preisanpassung von Wohnungen dieses Typs. So analysiert der Best-Price-Algorithmus Einheit für Einheit.

Wenn eine Einheit also stark frequentiert wird, unter dem marktüblichen Preis angeboten wird und auch innerhalb des Projekts sehr beliebt ist, kann der Preis erhöht werden?

Oberflächlich betrachtet ist das korrekt. FlatyFind geht aber sogar noch weiter in der Analyse. So fließt zum Beispiel auch das Verhältnis von „noch verfügbaren“ zu „angeschauten“ zu „angefragten“ Wohnungen ein. Außerdem wird das Verhalten der Interessenten gewichtet: Der Algorithmus erkennt, wie ernst es einem Interessenten ist. Das muss natürlich berücksichtigt werden, wenn davon belastbare Preisempfehlungen abgeleitet werden sollen. Sogenannte Immobilientouristen verzerren sonst das Bild.

Und das funktioniert?

Vorab sei gesagt: Das ist nur die grobe Funktionsweise des Best-Price-Algorithmus. Die konkreten Informationen und Details bleiben selbstverständlich Geschäftsgeheimnis. Auch hängt die Genauigkeit von der Aktualität der Daten ab. Wenn ein Bauträger die Informationen über den Reservierungsstand nur einmal im Quartal angibt, hat das Auswirkungen auf die Qualität der Ergebnisse. Der Best-Price-Algorithmus funktioniert sehr gut: Bislang konnten unsere Kunden damit schon Mehrerlöse in Höhe von knapp 90 Millionen Euro bei einem vermarkteten Gesamtvolumen von mehr als fünf Milliarden Euro identifizieren. Das entspricht zusätzlichen Vermarktungserlösen von durchschnittlich 1,72 Prozent.

Letztlich gibt FlatyFind aber immer nur Empfehlungen ab. Die sind allerdings datenbasiert. Der Projektentwickler, Bauträger oder Vermarkter entscheidet dann auf sehr belastbarer Basis über eine Preiserhöhung oder -senkung.

Preissenkung? Wirklich?

Ja, das kommt zwar zugegeben selten vor – der Sinn und Zweck des Best-Price-Algorithmus ist aber nicht, den Preis zu erhöhen, sondern den besten Preis herauszufinden. Auch ein ewiger Restant kann schmerzhaft sein, etwa in Hinblick auf Finanzierungen, und der optimale Preis ist dann eben nicht der höchst-denkbare, bei dem nie ein Vertrag zustande kommt.

#FragDochFlatyFind

In unserer Reihe „Frag doch FlatyFind“ erfahren Sie, wie Sie unseren 3D-Wohnungsfinder optimal einsetzen. Sie möchten auch eine Frage loswerden? Gerne doch! Schreiben Sie uns an hallo@flatyfind.com.

Enrico Kürtös

Enrico Kürtös

Als Gründer und CEO von FlatyFind kennt Enrico den digitalen Immobilienmarkt wie seine eigene Westentasche. Neben einem breiten Expertenwissen hat er vor allem eins: Eine Meinung. Beides teilt er gerne mit Ihnen hier auf dem Blog.

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